《土地管理法》之新法解读

——农村土地那些事儿

2019年09月10日 14:21 2372次浏览 来源:   分类: 地质矿业   作者:

导读: 2019年8月26日,第十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定,新《土地管理法》将于2020年1月1日实施。

2019年8月26日,第十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定,新《土地管理法》将于2020年1月1日实施。

新《土地管理法》突破了多项旧制度,可谓是一石激起千层浪。除了土地督察制度正式入法以及国土空间规划制度改革预留法律空间等热点话题外,作为民生之本的农村土地相关制度的修订备受各界人士关注。

“农村之根本”,即为土地。为改革完善农村土地制度,2015年2月27日,我国正式提出开展“三块地”改革,即“农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革”。新《土地管理法》推进了“三块地”改革进程,提供了法律保障,本文旨在介绍新《土地管理法》关于农村“三块地”的相关修订并简要探讨其影响。

一、集体经营性建设用地可直接入市新《土地管理法》对于建设需要使用土地的,可以直接使用集体经营性建设用地,不再要求集体经营性建设用地必须被征收为国有土地后才能进入土地市场,这打破了城乡建设用地的体制差异。不过,并非所有集体经营性建设用地均能入市,而是需要满足以下条件:

一是土地利用年度计划应当对集体经营性建设用地作出合理安排。

二是要求国土空间规划或土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的集体土地,而非宅基地或公益性公共设施用地等集体建设用地。

三是须经依法登记为集体经营性建设用地。新《土地管理法》同时明确了土地所有权和使用权的不动产登记制度,为该条件的具体实施提供了法律支撑。

四是应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

虽然对于集体经营性建设用地入市设置了相应限制条件,但本次修订使其与国有建设用地享受同等入市权利,可在二级市场流转,包括转让、互换、出资、赠与或者抵押。

主要影响一是集体经营性建设用地直接入市是否会冲击原来由国有建设用地垄断的土地市场?

由于过去国有建设用地垄断的市场地位,导致建设用地供不应求,土地价格越来越高,房价随着地价的攀升而一路走高。即使国家多次出台房产调价、限价等政策,也未扼制其价格攀升的趋势,反而给市场供不应求的强烈信号,使得购房者、炒房者蜂拥而上,进一步推动了土地和房产的价格增长。

集体经营性建设用地直接入市,提高了土地市场建设用地的供应能力,势必会对土地市场的健康发展起到积极作用。但笔者认为集体经营性建设用地的入市并不会冲击现有土地市场,毕竟集体经营性建设用地入市还受种种条件所限,尤其是国土空间规划制度的调整。这有利于国家调控集体经营性建设用地入市的节奏,避免个别地方“利”字当头,卖地致富,同时也便于国家指导城乡一体化建设工作。

二是集体经营性建设用地直接入市是否能够让农民真真正正受益?

首先,需要明确集体经营性建设用地出让或出租后对应的土地收益主体是土地所有权人。土地,并非是归农民个人所有,而是属于农民集体所有,土地所有权人具体是指经过不动产登记确认所有权的农民集体经济组织。

农民对于集体经营性建设用地的出让、出租等决定是通过本集体经济组织成员的村民会议或村民代表表决直接或间接的形式行使权力。依据《村民委员会组织法》相关规定,农民对于从村集体经济所得收益的使用应当经村民会议或村民代表会议讨论决定。

农民对于集体经营性建设用地的处分权、收益使用权通过村民会议或者村民代表会议直接或间接行使,能够真正参与到制度改革实践中,切实获得相应的经济所得收益。无论是从制度顶层设计还是到新《土地管理法》具体规定,都充分考虑了让农民当家做主,将农民的利益落到实处。但是,具体到实际操作层面,各地村集体是否在集体经营性建设用地事项处理中充分考虑农民的权益还需依靠农业农村主管部门、自然资源主管部门等有权机关的管理、监督,以及农民依法维权、监督。

二、改革土地征收制度国家经济高速发展对土地需求量大,而土地征收制度滞后,农民土地被征收后未得到合理、即时的补偿,无疑将引发农民的抵触情绪,进而矛盾积聚。近年来,农村土地征收纠纷高发,农民以各种方式通过各种渠道表达对土地被征收的种种不满。农民土地征收纠纷往往具有群体性、集中性、复杂性等特点,土地征收纠纷问题亟待解决。

新《土地管理法》对土地征收制度进一步细化,被征地农民的利益得到更加完善的保护,土地征收制度改革主要有以下变化:

一是土地征收范围明确限于公共利益。修正案列明公共利益包括军事、外交,政府组织实施的基础设施建设及公共事业,扶贫搬迁、保障性安居,成片开发建设等方面需求可依法征收土地。

二是土地征收程序进一步规范化。一大亮点是申请征收土地之前要完成相关前期工作包括土地状况调查、征收信息公告、听取利害关系人意见等。其次,本次改革依法给予农民对土地征收的话语权,如多数被征地农民认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定,政府应当召开听证会,听取农民的心声。

三是土地征收补偿及保障更全面、多元。首先,土地补偿费及安置补助费是通过区片综合地价确定,不再按照年产值倍数法。其次,征收补偿将农村村民住宅从地上附着物中分离单独列明,区别于其他地上附着物,并且充分尊重被征地农民意愿,由其自由选择补偿方式。再次,将被征地农民纳入社保体系,以保障失地农民年老的基本生活。

主要影响一是本次修订以列举的方式明确界定了公益利益范围,防止部分政府官员打着“公益”的旗号非法征地,更大程度地保护了农民的合法权益,也利于有权机关及农民自身监督地方政府依法征地。

二是征地程序规范化,从立法上根本保障了农民对征地全过程的知情权、参与权以及监督权,避免农民补偿不到位、不及时,甚至是无补偿的现象出现。新修正案力求把征地涉及农民的补偿、安置等问题解决在先,而非征地后再行救济。

三是补偿、保障更适应现代新农村建设的新要求,不仅是补偿标准更适应现代农民生活的需要,保障方式更是以民为本,从农民切身利益出发,将社会保障制度落地,也为城乡一体化建设从社会保障制度方面提供了法律的保障。

三、完善农村宅基地制度新《土地管理法》在坚持“一户一宅”原则下,提出“户有所居”的新要求,进一步保障农民居住权。同时,新修正案保障了进城落户的农民自主选择权,对于自愿退出宅基地的,应依法予以补偿;对于安土重迁的农民,依然保留其宅基地,不得强迫其退出。鉴于宅基地和住宅存在闲置的现状,国家鼓励农村集体经济组织及农民将其盘活带动地方农村的经济发展。

主要影响在众多农民进城务工的形势下,大量宅基地和住宅闲置无异于资源浪费,不利于土地节约、集约利用。国家从资源整合的角度考虑设置了进城落户农民自愿退出宅基地制度。结合国家倡导的康养、旅游政策,借生态旅游、休闲养生等生态文化产业发展的势头,闲置宅基地及住宅重新整合利用,将带来新一轮资本进农村。依托当地农村的特色生态文明、文化及地理位置,打造生态文明、美丽新农村。房地产企业、金融机构及投资公司等纷纷将目光投向了农村闲置宅基地重整利用的机会,在新修正案出台前便对农村康养、文旅等领域做好产业布局。但新《土地管理法》对于闲置宅基地规定过于原则,具体实践中还须密切关注《土地管理法实施条例》及地方法规、规章等配套文件的出台。

结语:新《土地管理法》的修订充分吸取了关于农村集体经营性建设用地、土地征收及宅基地的改革试点经验,将“三块地”的改革成果上升到法律层面,使农民各方面权益得到了更完善地保障。从法律层面到实践操作,还有很漫长的路要走,除了制定出台完备的土地管理法律体系外,还须各有权行政主管部门的管理、监督,农村集体经济组织及其成员和相关经济活动参与主体的共同参与、配合和监督。

参考文献:

独家!自然资源部法规司负责人解读新《土地管理法》,中国自然资源报公众号,2019年8月26日原文地址:https://mp.weixin.qq.com/s/_LGryL7p1Fbtw0YQsqPyxg请点击以下链接在中国人大网查阅《中华人民共和国土地管理法》全文http://www.npc.gov.cn/npc/c30834/201909/d1e6c1a1eec345eba23796c6e8473347.shtml注:刘琳、杨贵生系北京大成律师事务所律师

责任编辑:罗娜

如需了解更多信息,请登录中国有色网:www.cnmn.com.cn了解更多信息。

中国有色网声明:本网所有内容的版权均属于作者或页面内声明的版权人。
凡注明文章来源为“中国有色金属报”或 “中国有色网”的文章,均为中国有色网原创或者是合作机构授权同意发布的文章。
如需转载,转载方必须与中国有色网( 邮件:mqk@cnmn.com.cn 或 电话:010-63971479)联系,签署授权协议,取得转载授权;
凡本网注明“来源:“XXX(非中国有色网或非中国有色金属报)”的文章,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,并不构成投资建议,仅供读者参考。
若据本文章操作,所有后果读者自负,中国有色网概不负任何责任。